各乡镇人民政府，百城街道办事处、龙景街道办事处，各县（市、区）住房城乡建设局、田阳区房产管理中心，各有关单位：

为规范本市小区业主大会、业主委员会的活动，维护业主的合法权益，提高业主自治管理能力和水平，保障物业管理活动健康有序开展，现将《关于加强小区业主委员会规范化建设的实施意见》印发你们，自发文之日起执行。

                                      百色市住房和城乡建设局

                                          2025年1月16日

关于加强小区业主委员会规范化建设的

实施意见

为了规范本市小区业主大会、业主委员会的活动，维护业主的合法权益，依据《中华人民共和国民法典》《广西壮族自治区物业管理条例》和中共广西壮族自治区委员会办公厅《关于推进新时代城市基层党建引领基层治理的若干意见》《关于加强城市社区网格党建工作的若干措施》等相关规定，着力提升小区社区治理能力和业主自我管理水平，现提出如下实施意见：

一、正确认识业主大会制度，切实维护业主权益

房屋所有权人为业主。业主是房屋所在物业管理区域内物业管理的责任主体。业主在物业管理活动中，应当依法行使权利、履行义务。

物业管理区域内的全体业主组成业主大会。业主大会具有制定和修改业主大会议事规则、管理规约，选举业主委员会，选聘物业服务企业，使用专项维修资金等有关小区共有和共同管理事务的决定权。

业主委员会是业主大会日常运作的组织、实施主体，由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。主要负责拟定相关方案、组织召开会议并具体实施大会形成的决议。

业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动；业主大会、业主委员会应当积极配合乡镇人民政府、街道办事处、社区居委会依法履行自治管理职责，支持其开展工作，并接受其指导和监督。    

二、加强业委会委员的资格管理

（一）明确业主委员会成员条件

1.业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主并符合下列条件：

（1）坚决拥护党的领导，自觉接受各级政府的管理和指导；

（2）具有完全民事行为能力；

（3）遵守国家有关法律法规；

（4）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

（5）具有一定的组织能力和必要的工作时间，热心公益事业，责任心强，公正廉洁。

业主委员会委员应当在候选人阶段书面签订《任职承诺书》（附件1），承诺在担任业主委员会委员期间自觉履行业主和业主委员会义务，不以权谋私，诚实守信，一旦查实有违法违规行为，终止其业委会委员资格，并在5年内不得再担任本物业管理区域业委会委员，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

2.鼓励和支持业主中的以下人员积极参选业主委员会，并优先成为业主委员会委员、业主委员会主任、副主任、业主代表：

（1）中共党员；

（2）党代表、人大代表、政协委员；

（3）社区“两委”成员、网格党支部书记、党小组长；

（4）具备财务、法律、工程、环境等专业专长或职业资格证书的人员；

（5）街道办事处、乡镇人民政府或居（村）民委员会推荐的人员。

3.有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员：

（1）刑罚尚未执行完毕或者处于缓刑、假释考验期间；

（2）本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域内服务的物业服务人任职；

（3）本人、配偶及其直系亲属是本物业管理区域内服务的物业服务人的出资人；

（4）有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质，违法出租房屋等情形且未改正；

（5）被列为失信被执行人；

（6）业主大会依法决定不得担任业主委员会委员的其他情形。

（二）健全业主委员会备案手续

依法产生的业主委员会和经换届改选的业主委员会应当自选举产生之日起30日内向乡镇人民政府、街道办事处办理成立和换届备案手续。乡镇人民政府、街道办事处应及时将备案资料抄送县级人民政府住房城乡建设（物业管理）主管部门。

（三）完善业主委员会委员退出程序

1.业主委员会委员、候补委员应当遵守法律法规和管理规约，不得有下列行为：

（1）挪用、侵占物业专项维修资金、公共收益等业主共有财产，将业主共有财产借贷给他人或者以业主共有财产为他人提供担保；

（2）索取、非法收受建设单位、物业服务人或者其他利害关系人给予的红包、礼金、财物、减免物业费、停车便利等利益或者报酬；

（3）伪造或者指使他人伪造业主的选票、表决票、书面委托书或者业主签名；

（4）转移、隐匿、篡改、毁弃物业管理活动中形成的文件、资料。业主委员会委员资格自行终止、被罢免或者业主委员会换届时拒绝、拖延提供有关文件、资料、印章及其他属于全体业主共有的财物；

（5）违反业主大会、业主委员会印章管理使用制度，擅自使用业主大会或者业主委员会印章；

（6）泄露或者擅自使用业主的信息，或者对业主进行骚扰、恐吓、威胁、打击报复或采取暴力行为；

（7）违反业主大会议事规则，未经业主大会授权与物业服务人签订、修改物业服务合同或者擅自修改自行管理方案；

（8）损害业主利益或者可能影响其公正履行职责的其他行为。

业主委员会委员、候补委员有前款行为的，由乡镇人民政府、街道办事处在调查核实后公告结果；情况属实的，乡镇人民政府、街道办事处应当责令业主委员会提请业主大会罢免其资格。在委员资格被罢免前，业主委员会应当暂停该委员履行职责，并向业主公告。

2.业主委员会委员、候补委员任职期间有下列情形之一的，其任职资格自行终止，业主委员会应当在物业管理区域内进行公告：

（1）因物业转让、灭失等原因不再是本物业管理区域内业主；

（2）丧失履行职责能力；

（3）自愿以书面形式提出辞职；

（4）本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域内服务的物业服务人任职或者是物业服务人的出资人；

（5）被判处刑罚；

（6）被列为失信被执行人；

（7）法律法规以及管理规约规定的其他情形。

三、进一步提升业委会规范运作的水平

 在业委会运作过程中，应当接受属地乡镇人民政府、街道办事处和居民区党组织的指导监督。各乡镇人民政府、街道办事处要指导业主委员会建立各项工作管理制度，规范业主委员会委员履职行为，引导推动业主委员会依法合规运作，共同协商解决小区公共管理事务。

（一）规范业主委员会的日常运作

业主委员会召开业主大会会议前，要明确议事内容并公告小区全体业主；召开业主大会会议时，业主委员会要明确会议议程，议事过程要作书面记录并存档；业主大会会议作出决定后，要及时在小区内公告， 公告时间不少于7日。

在物业管理活动中，业主委员会应当及时了解业主和使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，督促业主遵守管理规约和履行业主义务。

业主大会作出决定前，业主委员会应当听取居民委员会的建议；业主大会作出决定后，应当告知居民委员会。

未经业主大会授权，业主委员会及其任何成员不得以业主大会或者业主委员会的名义，擅自决定物业管理事务。

（二）建立日常工作制度

1.建立会议接待制度。业主委员会要加强对政策法规的学习和宣传，定期向业主大会报告物业管理的实施情况。要定期召开业主委员会会议，接待和听取业主对物业管理的意见和建议，接受业主的咨询、投诉和监督。要协调业主和物业服务企业之间的关系，督促业主依法履行义务，不断提高业主自我管理的能力。

2.建立事务公开（信息公示）制度。业主委员会应当及时在物业管理区域内公告业主大会、业主委员会作出的决定和物业服务企业选聘、维修资金和公共收益收支、物业服务合同变更等物业管理事项。

3.建立印章管理制度。业主委员会应当确定专人保管业主大会印章、业主大会财务专用章和业主委员会印章，并按照印章管理制度使用。违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。业主大会可以委托居（村）民委员会代为保管业主大会印章；需要使用业主大会印章的，由业主委员会或者自行管理的执行人向居（村）民委员会提出。

4.建立业主代表监督制度。采用“业主大会双选制”，在业主委员会委员通过选举产生的同时（即首次业主大会或换届选举会议），按楼栋或单元选举业主代表，业主大会赋予业主代表行使业主监督的职责。业主委员会召开各项会议，应由半数业主代表参加，业主代表不具有表决权。

5.建立审计制度。业主委员会每年可以委托专业审计机构对维修资金、公共收益收支情况进行审计，并向全体业主公示审计结果。业主委员会任期届满或中止的或业主委员会负责人离职的，应当进行经济责任审计并向全体业主公示审计结果，公示期不得少于10日。审计费用可在公共收益中列支。

6.建立档案管理制度。业主委员会应当将业主清册及联系方式、业主委员会备案材料、物业服务合同、维修资金收支情况清册、业主大会和业主委员会会议记录、纪要以及作出决定的书面材料，业主、使用人的书面意见、建议书以及与物业管理有关的往来文件等材料建档造册，并指定专人管理，确保资料完整。

7.建立业主委员会规范化运作评价机制。乡镇人民政府、街道办事处、居（村）民委员会组建评价小组或者委托第三方机构组建评价小组，每年依照本指导意见对辖区业主委员会开展评价工作（评价标准详见附件2），推动提升本市小区业主委员会建设和日常运作规范化水平。

四、强化对业主委员会的指导和服务

住房城乡建设（物业管理）部门要加强对乡镇人民政府、街道办事处、居（村）民委员会的业务指导，完善专项维修资金审价、审核、审计制度，规范资金使用的操作程序；要加强对专项维修资金和公共收益公示情况的监督检查；要培育和引入专业中介机构为业主委员会和业主提供专业化服务。

乡镇人民政府、街道办事处要高度重视业主委员会规范化建设工作，指导和监督业主大会、业主委员会的日常工作，完善业主委员会备案制度和业主委员会委员变更规范。要参照指导和支持居（村）民委员会建设的工作要求，将其作为社区管理和社区建设的重要内容；落实部门和专人负责对业主委员会组建、换届改选、物业服务企业党组织建设和日常运作进行指导；组织召开物业管理工作联席会议，协调各方，帮助业主提高自我管理能力；将物业管理矛盾纠纷调解纳入人民调解委员会工作范围，对居民委员会的工作予以支持、指导和考核。

居（村）民委员会要切实担负起对业主委员会的指导监督职责，指导、监督业主大会、业主委员会依法开展工作，帮助业主选举具有模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强并有一定组织能力的业主担任业主代表、筹备组成员、业主委员会委员、换届改选小组成员。业主委员会筹备组或换届改选小组不依法履行职责，经乡镇人民政府、街道办事处、住房城乡建设（物业管理）部门责令其限期改正后仍未履行的，居民委员会可以牵头组织业主重新组建筹备组或者换届改选小组。

附件：1.百色市    小区业主委员会委员任职承诺书

2.百色市小区业主委员会规范化建设评价细则