《百色市城区棚户区改造征收国有土地上房屋补偿安置暂行办法》的政策解读

2018-12-06 16:38 来源：百色市住房和城乡建设局作者：百色市住房和城乡建设局

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----《百色市城区棚户区改造征收国有土地上房屋补偿安置暂行办法》----为您一一解答

一、制定《暂行办法》的背景
为进一步规范百色市城区棚户区改造征收国有土地上房屋补偿行为，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据市人民政府的工作部署，由市住建委牵头起草拟定《百色市城区棚户区改造征收国有土地上房屋补偿安置暂行办法》
（以下简称《暂行办法》）。
二、制定依据
（一）《中华人民共和国城乡规划法》；
（二）《中华人民共和国土地管理法》；
（三）《中华人民共和国城市房地产管理法》；
（四）《中华人民共和国行政处罚法》；
（五）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第 590
号）；
（六）住房城乡建设部《关于印发＜国有土地上房屋征收评估办法＞的通知》（建房〔2011〕77 号）；
（七）广西壮族自治区人民政府《关于贯彻＜国有土地上房屋征收与补偿条例＞的通知》（桂政电〔2011〕36 号）；
（八）《百色市人民政府办公室关于印发加快推进百色市城区异地棚户区改造工作方案的通知》（百政办发〔2015〕40 号）；

（九）参照学习南宁市、毕节市等地的立法经验。
三、《暂行办法》的主要内容
《暂行办法》共四章四十四条，主要明确百色市城区棚户区改造征收国有土地上房屋补偿安置职责分工、征收程序、评估公司选定、补偿面积确认、征收房屋安置方式、安置补助标准等相关政策。
第一章总则，主要说明《暂行办法》出台目的和依据、适用范围、基本原则，明确房屋征收主体为城区人民政府，有关单位按照职责互相配合保障房屋征收与补偿工作。委托房屋征收实施单位的具体工作。
第二章征收决定，主要是明确申请实施房屋征收内容、房屋征收程序和内容，包括预公告发布，房屋调查、公布，未经登记的建筑物的认定处理，房屋征收补偿方案内容、拟定、论证、征求意见、公布，进行房屋征收社会稳定风险评估，房屋征收决定、公告等内容。
第三章征收补偿与安置，主要是明确评估机构的选定、评估异议、复核、鉴定，被征收房屋面积确认，房屋征收补偿安置的办法和补偿（助）标准，补偿奖励标准，签定补偿安置协议，达不成协议依法征收程序，被征收房屋拆除施工要求等内容。
第四章附则，主要是规定了《暂行办法》的施行时间、解释权。
四、《暂行办法》的主要说明

（一）关于独立式居民房面积确认问题。
1. 1990 年 4 月 1 日施行的《中华人民共和国城市规划法》
（2008 年 1 月 1 日《中华人民共和国城乡规划法》施行后废止），是我国在城市规划、城市建设和城市管理方面的第一部法律。在该法律颁布施行之前，百色的城市规划未完善，未能依法对城市居民的建房行为进行有效管理，因此在此之前建造的房屋没有完全的报建和审批手续，对被征收人的房屋面积予以确认。
2. 根据《百色市城市规划管理技术规定》及我市对城市居民私有房屋规划建设的规定。“在〔老城区〕域内私房建设必须按原房屋所有权证上注明的面积、层数进行改建，且严格控制在四层以下（含四层）总高度不得超过 14 米。”《暂行办法》把手续不全房屋进行分类，规定四层（含第四层）以下未报批的面积按测绘面积的 95%计入安置补偿面积。其他未报批的面积，在规定期限内签订协议的按安置价格货币补偿。
（二）独立式居民房改变为经营性商业用途的补偿问题。
对于部分居民将一楼甚至二楼作为门面经商，改变住宅用途问题。在尊重历史、尊重事实的基础上，根据土地证和房产证办理情况以及工商税务手续办理情况，在按住宅用房评估价补偿之后，再以房屋住宅用房和经营性用房评估价差为基础，分 3 种情况给予货币补助。
一是土地证、房产证等权属证件齐全的。具有工商营业手续和税务登记手续且正在作为经营性用房使用的，给予价差部分 50%货币补助；只有工商营业手续而没有税务登记手续的，给予价差部分 30%货币补助；工商营业手续和税务登记手续都没有的，给予价差部分 20%货币补助。

二是有土地、无房产证或权属证件不齐全的。具有工商营业手续和税务登记手续且正在作为经营性用房使用的，给予价差部分 40%货币补助；只有工商营业手续而没有税务登记手续的，给予价差部分 20%货币补助；工商营业手续和税务登记手续都没有的，给予价差部分 10%货币补助。
三是没有土地、也没有房产证的不给予补助。
（三）关于独立式居民无土地证房屋征收补偿的说明。
考虑历史原因，确定被征收人属于城区居民的，给予认定后按被征收房屋面积一定比例补偿安置；属非城区居民的，是外来人员进城后私占、强占、非法买卖土地建房，因此不予补偿安置，只给予安置价格的补助。
（四）关于未办理国有土地使用权证补偿标准问题。
由于历史原因，部分房屋未办理国有土地使用权证，导致评估公司无法按照《评估办法》等有关规定确定被征收房屋的市场价格，无法出具估价成果而影响到征收补偿工作的顺利推进。为此，《暂行办法》规定，能提供有关证据（土地权属来源）证明是国有土地的，可认定为国有划拨土地，则按国有划拨土地进行评估补偿，但要扣除权籍调查费用和办证费用等有关费用。
（五）关于货币补偿安置的奖励问题。
一是根据《百色市人民政府办公室关于印发加快推进百色市城区异地棚户区改造工作方案的通知》（百政办发〔2015〕40 号）规定，“货币化安置的补偿面积计算与实物安置相同，享受与实物安置相同的奖励政策”，考虑政策性住房、商品房实行货币补偿安置与产权置换安置的奖励政策相对统一和基本平衡，同时考虑与百色市城区近几年城建项目涉及拆迁安置实行的奖励办法一致。因此，对政策性住房、商品房的货币补偿和产权调换采用相同的奖励标准，即在 1:1.1 补偿比例的基础上，按时签订房屋协议及腾退原住房的，给予原房屋产权面积 20%的货币补偿奖励或原房屋产权面积 20%的产权调换面积奖励。

二是对于独立式居民房，选择货币补偿安置的，在 1:1.1 补偿安置比例的基础上，再给予原房屋产权面积 20%的货币补偿奖励。产权调换安置的，在政府安置小区内进行等面积调换。
（六）关于装饰装修的评估补偿问题。
本办法第十四条规定对单位公房、商品房、独立式居民房进行预评估，政策性住房不需评估。一是考虑几年来百色市实施棚户区改造政策的延续，单位房改房、集资房等装饰装修不予评估补偿；二是百色市城区近几年城建项目涉及拆迁安置中，对单位公房、商品房、独立式居民房的装饰装修部分都进行评估和补偿。
（七）关于政策性住房的补偿安置价格与商品房不同的说明。
一是土地性质不同。政策性住房用地多为划拨用地，而商品房用地则为出让地，商品房取得土地成本高于政策性住房；
二是建设成本不同。政策性住房建设中减免了相关税费，而商品房则没有减免，因此政策性住房建设成本低于商品房；
三是政策性住房建设实施政府控制价，而商品房建设则按市场价格。
四是考虑几年来百色市实施棚户区改造政策的延续，单位房改房、集资房等政策性住房属危旧房屋，其补偿和安置均实行政策采购价；而商品房则按市场价格进行补偿。
（八）关于停产停业损失补偿费标准问题。
根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款规定：“被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定”，由于停产停业损失费用在不同时间段、所处地段、行业标准不一，《暂行办法》规定由有资质的评估公司询价评估确定。
（九）关于临时过渡补助费标准问题。
根据百政办发〔2015〕40 号及 2015 年以来我市城区棚户区改造工作做法，即签订补偿安置协议后允许被征收人在原房屋临时安置 3 个月。为加快棚户区改造项目，《暂行办法》规定选择货币补偿安置的房改房、集资房、商品房和独立式居民房，以货币形式给予一次性 3 个月的标准。
对于选择在政府回建房小区内进行住房安置的，由于被征收人安置住房未能建成入住，《暂行办法》规定临时过渡补助费发放期限自房屋腾空交付拆除之日起至安置房交付使用后加上3个月装修期。

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